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再议深圳二手房买卖合同带租约条款存在的问题

周争锋 发表于[2019-09-26]

再议深圳二手房买卖合同带租约条款存在的问题

 

        广东华商律师事务所 周争锋

 

       前面小议了一下深圳二手房买卖合同中带租约交付条款存在的问题,写完后发现深圳市住建局已经发布公告,着手修订《深圳市二手房买卖合同》具体条款了。今天就带租约出售合同条款设计问题再发表几点看法。

 

       一、 出卖人和买受人签订二手房买卖合同后的再出租问题

 

       实践中,经常有出卖人在和买受人签订二手房买卖合同后合同约定的递件过户前,隐瞒中介和买受人,另行和其他人签订租赁合同赚取租金。如果租客好说话,出卖人和租客事先约定好短期租赁的时间,租客只是短期租赁还好说,就怕出卖人向租客隐瞒了该房屋已经出售的情况,租客后来知道租赁前,出卖人已经和其他人签订了买卖合同,到了交房时间租客就是不搬走要求续租或租客要追究出卖人侵犯其优先购买权的责任。

 

       可千万不要说买卖合同签订在前,租赁合同签订在后,租客不能依据签订在后的租赁合同主张优先购买权,这样的逻辑在法理上存在问题。

 

       第一,对租客而言,房屋买卖合同存在倒签的可能,先卖后出租,的确不符合常规操作流程;第二,依据债权平等原则,这两个合同应保护哪一份并不是看谁先签订合同。按照一房二卖的游戏规则,前后签订买卖合同的优先权利人依次为:已办理所有权转移登记>预告登记且在有效期内>占有>递件>网签>付款>成立在先的履行顺序,不是哪一份合同签订在前就优先保护。占有在前的合同就是优先保护的债权,理由就是占有是物权权利转移的一个标志。

 

       民法中的“买卖不破租赁原则”保护的实际上不是签订的租赁合同本身,而是租客依据租赁合同行使的占有和使用权,这才是买卖不破租赁保护的对象。如果出卖人和租客纠缠不清,不能如期清理走租客,依据出卖人和买受人签订的买卖合同,出卖人不能按期依约交付房产构成违约,须承担迟延履行的违约责任。

 

       笔者建议,在买卖合同租赁条款中增加出卖人在签订二手房买卖合同后,隐瞒买受人把房屋租赁给其他人或和原租赁人续租的处理办法——视为出卖人根本违约,买受人可以解除合同;合同继续履行,出卖人需要给与买受人一定的补偿。有人会说了,房产还登记在出卖人名下,买受人无权让出卖人给与补偿,这样的观点是忽略了租赁会导致房屋加速折旧的客观事实。事实上,增加租客的使用过程,就是破坏了买受人看房签约时的房产现状,房间的附属设施和家具电器等会有一定的损耗,通俗的讲就是存在房屋折旧程度加快的问题。

 

       司法实践中,出卖人在合同签订后再和其他人签订租赁合同租赁给其他人产生纠纷的,虽然这是出卖人损害买受人合法权益,严重不讲诚信的行为,但是法律上给与买受人的救济途径严重不足。买受人在发现出卖人在二手房买卖合同签订后再出租或和原租赁合同到期后继续续租时,想依据《合同法》第六十八条的规定行使不安履行抗辩权,通常不会被法院支持,法院普遍认为只要在合同约定的交房日,出卖人能够正常交房就可以了。

 

       法律依据:

       1.《合同法》第六十八条 应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。

       2.《合同法》第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。

       3.《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

 

       笔者注意到,在北京市新修订的《北京市存量房屋买卖合同(2018版)》中,对出卖人在合同签订后再行出租问题进行了约定。《北京市存量房屋买卖合同(2018版)》第二条房屋权属情况及使用情况第五款约定如下:

 

     (五)该房屋的租赁情况为:【未出租】【已出租】。

 除买卖双方另有约定外,出卖人自本合同签订之日起至不动产转移登记办理完毕之日止,不得就该房屋签订新的房屋租赁合同。若出卖人违反上述约定,双方同意按照下列第______种方式处理:

1.自租赁合同签订之日起至 (约定时间或约定条件),出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之 的违约金;

2.买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分),并按照买受人全部已付房价款的 %向买受人支付违约金;

3.______________________________________________________

 

      二、 出卖人隐瞒房产有承租人的问题

 

       实践中,很多出卖人在卖房时,往往忽视租客的合法权益,或者根本就不考虑租客的优先购买权的权益。有些出卖人认为,只要按照租赁合同的违约金条款赔偿租客一定的违约金,就可以随时解除双方的租赁合同,根本就不提前通知租客自己要卖房的事,就没想过卖房前要征求租客的意见,取得租客放弃优先购买权的书面证明,而是直接选择未出租的条款;还有些出卖人认为,租赁合同约定的租赁期限很快就要到期,买受人交房时租客应该已经搬走,因此卖房的是事没有必要让租客知道,也在买卖合同上选择的未出租条款。

 

        一旦让租客知道出卖人隐瞒自己出售房屋,租客要么索要高额赔偿金,要么不配合买受人办理按揭时的评估公司上门评估,给买卖双方买卖合同的履行造成困难。对买受人而言,碰到承租人不配合评估公司上门拍照制作抵押权评估报告,导致贷款承诺函迟迟不能审批下来,买受人应固定因租客和出卖人的原因导致自己贷款承诺函不能审批下来的证据,用于证明合同不能履行的原因,也就是违约方是出卖人。

 

        签约后买受人发现出卖人隐瞒房屋已经出租的事实,往往会想到,出卖人隐瞒房屋已经出租的事实,自己能否依据《合同法》第五十四条的规定撤销买卖合同。实践中,买受人因出卖人在签订合同时隐瞒有租客的事实请求解除、撤销买卖合同或依据《合同法》第五十二条确认合同无效,基本上不会被法院支持。法院的理由无非就是,双方的交易尚没有履行到交付房屋阶段,交房时出卖人只要解决的租客的问题,能够如约交付房产,双方买卖合同的履行就不存在障碍,有租客的事实,不会对买受人的履行造成实质性影响。退一步讲,即便出卖人出现交房不能时,买受人还可以追究出卖人的违约责任弥补损失,但是无权以此为由要求撤销合同,解除合同,主张合同无效或者不履行合同。

 

       为买受人利益考虑,笔者建议在合同中增加此类情况如何处理的约定——买受人可以随时撤销合同,或者约定此种情况下,出卖人构成违约买受人可以解除合同追究其违约责任。

 

       法律依据:

  1.《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

2.《合同法》第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

3.《合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。

 

        三、 出卖人过户后协助买受人和租客重新签订租赁合同的问题

 

        深圳官方示范版本的《深圳市二手房买卖》带租约买卖的合同条款中有“卖方须于【】 前协助买方与承租人签订新的租赁合同”的约定,笔者仔细推敲该条款规定的出卖人的义务,发现这是以出卖人事前已经就转租问题和租客达成一致意见为前提条件的。在出卖人没有和租客就租客需要重新和买受人签订租赁合同事先协商并达成合意前,租客可以拒绝按出卖人的要求和买受人重新签订租赁合同,因为租客和买受人重新签订租赁合同,实质上会损害租客自身的合法权益。

 

      很多人想不明白,笔者为何说租客和买受人重新签订租赁合同会损害自身的合法权益,看下笔者下面写的推演过程你就明白了。在深圳,租客租赁的房产基本上是存在有抵押权的,而依据《租赁司法解释》第二十条的规定,抵押在前租赁在后,不能适用买卖不破租赁的规则。有抵押权的房产在办理租赁合同备案时,租赁站也会要求出卖人到抵押权人处开具同意出租的证明,作为提示租客前面存在抵押权的一个环节。此时租赁合同承租人的租赁权受制于抵押权人,因抵押权人实现抵押权拍卖房产时,租客不能用买卖不破租赁的规则要求继续履行租赁合同,用于对抗竞买人。

 

       而随着出卖人的赎楼注销抵押登记完成,房产上原来依附的抵押权消除,租客不再受制于前面的抵押权人,此后房产所有权的变动要遵循买卖不破租赁的规则,租客的租赁权益优先权此时变更为第一序位。但是在买受人办理完过户及抵押登记后,租客再次和买受人签订新的租赁合同,则该租赁合同又会受制于买受人的抵押权人,在买受人的抵押权人行使抵押权时,自己的租赁权益还是得不到保护。

 

       也就是说,租客如果不和买受人重新达成新的租赁合同,而是一直履行和出卖人之间签订的原租赁合同,在出卖人办理赎楼注销抵押登记后,就不存在租客受制于抵押权人的问题,此后物权所有权不管如何变动,均是租赁在前抵押在后,租赁权始终优先于后面的抵押权。

 

      笔者认为,买卖双方在合同中约定出卖人须配合买受人和租客重新办理租赁合同的条款,没有经过租客的认可,只在买卖双方之间发生法律效力,租客可以重新签订租赁合同损害自身合法权益为由,拒绝与新业主签订新的租赁合同,既如此,合同中就没必要约定出卖人有此配合义务。买受人过户后有能耐搞定租客,就自己和租客协商重新签订租赁合同,重新规范双方租赁关系的事。依法出卖人没有配合买受人和租客重新签订租赁合同的义务,这也不是《合同法》第二百二十九条规定的买卖不破租赁规则本意。

 

       笔者建议,把出卖人须配合买受人和租客重新办理租赁合同的条款,变更出卖人须配合买受人和租客签订租赁主体变更合同。

 

法律依据:

1.《合同法》第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

2.《合同法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

 (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; 

 (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

 

——周争锋2019925日写于深圳港中旅大厦

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